互政〔2024〕75号

互助土族自治县人民政府

关于印发互助县农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）的通知

各乡镇人民政府、高寨街道办事处，县政府各部门，农业示范园区管委会、土族故土园景区管委会，绿色产业园管委会综合部，各科级事业单位：

《互助县农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》已经县政府第58次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

互助土族自治县人民政府

2024年10月17日

互助县农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）

第一章  总 则

第一条  为进一步深化全县农村土地制度改革，建立城乡统一的建设用地市场，健全城乡发展一体化体制机制，维护农民集体土地权益，促进集体经营性建设用地优化配置，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅国务院办公厅关于农村土地征收集体经营性建设用地入市宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（原国土资源部令第39号）及《青海省深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》要求，结合县情实际，制定本实施细则。

第二条  农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，国土空间规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的集体建设用地。

第三条  农村集体经营性建设用地使用权入市应遵循公开、公平、公正和诚信原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

第四条  农村集体经营性建设用地入市包括出让、租赁、作价出资（入股）等；农村集体经营性建设用地的流转包括转让、出租、抵押等。

第二章  入市和管理主体

第五条  农村集体经营性建设用地入市由县人民政府统一管理，县自然资源部门负责农村集体经营性建设用地入市配套政策及入市方案制定、业务指导和监督管理，乡镇人民政府（街道办事处）负责本辖区集体经营性建设用地入市各项工作，县直各部门按照各自职责做好指导和协调工作。

第六条  建立联席会议制度，由县自然资源局牵头，成员由县发改、住建、民政、财政、生态环境、林草、水利、农业农村等部门组成，联席会议主要负责：

（一）审议农村集体土地资产管理的重大政策、措施；

（二）审议农村集体经营性建设用地使用权入市年度计划；

（三）审议基准地价、标定地价和地价修正体系调整方案；

（四）审议重大项目的农村集体经营性建设用地使用权入市方案；

（五）审议全县农村集体经营性建设用地入市年度进展报告；

（六）需审议的其他有关事项。

第七条  乡镇人民政府负责本辖区农村集体经营性建设用地入市工作，主要职责：

（一）研究制定本乡镇农村集体经营性建设用地入市配套政策；

（二）制定本乡镇农村集体经营性建设用地入市计划；

（三）指导村集体经济组织开展入市活动；

（四）审核村集体经济组织农村集体经营性建设用地入市的规章制度；

（五）审核村集体经济组织农村集体经营性建设用地出让方案和其它资料；

（六）监督和管理村集体经济组织入市收益使用；

（七）监督和管理农村集体经营性建设用地入市后的相关活动；

（八）指导村集体经济组织签订农村集体经营性建设用地出让合同，监督管理出让土地的合理开发利用。

第八条  村集体经济组织作为农村集体经营性建设用地入市的实施主体，主要职责：

（一）制定本村农村集体经营性建设用地入市主体选择程序和配套制度；

（二）制定本村农村集体经营性建设用地入市具体地块的出让方案；

（三）选择本村农村集体经营性建设用地入市主体；

（四）合理分配农村集体经营性建设用地入市出让收益；

（五）签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同，监督管理出让土地的合理开发利用。

第九条  农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的乡镇（街道）、村、社等农村集体经济组织；经集体土地所有权人委托授权，具有法人资格的土地股份合作社、土地专营公司，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项。

第十条  入市由农村集体经济组织或其授权的实施主体申请开展，经该集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，乡镇人民政府（街道办事处）审核，县自然资源部门会同相关部门进行审查，报县人民政府批准后实施。

第十一条  入市的农村集体经营性建设用地出让、租赁、转让、出租、抵押等参照国有建设用地有关规定进行，在城乡统一的建设用地市场交易平台交易，入市交易依法纳入不动产统一登记范围，并落实相关缴税责任。

第三章  入市方式和程序

第十二条  农村集体经营性建设用地使用权入市采取出让、租赁、作价出资（入股）等形式。

（一）农村集体经营性建设用地出让是指农村集体经济组织将农村集体经营性建设用地使用权按确定的用途和年限出让予土地使用者，由土地使用者支付土地价款的行为。

（二）农村集体经营性建设用地租赁是指农村集体经济组织将农村集体经营性建设用地使用权按确定的用途和年限出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。

（三）农村集体经营性建设用地作价出资（入股）是指农村集体经济组织以一定年期的农村集体经营性建设用地使用权作价投入企业，由农村集体经济组织持有股权，企业取得土地使用权的行为。

第十三条  农村集体经营性建设用地使用权出让期限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，具体年限按下列用途确定：

（一）工业用地50年；

（二）商业、旅游、娱乐用地40年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

（四）以租赁方式取得的不得超过20年。

第十四条  农村集体经营性建设用地使用权出让应采取招标、拍卖或者挂牌等公开入市方式，农村集体经营性建设用地使用权出让不具备前述方式出让时可以采用租赁方式入市，但须采取招标、拍卖或者挂牌等公开入市竞价方式，不具备公开入市竞价条件的，可以采取协议方式竞价；以协议方式出让的，出让最低价不得低于所在区域基准地价；入市价格明显低于市场价格的，县人民政府在该价格下享有优先受让权。

第十五条  农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）持有农村集体建设用地所有权和使用权证，土地权属清晰、无争议；

（二）符合国土空间规划，确定为工矿、仓储、商业服务等经营用途；

（三）符合国家产业、环保等政策，具备开发条件；

（四）所在区域的农村集体经营性建设用地未纳入征收或征用范围；

（五）无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的情形；

（六）法律法规规定的其他条件。

第十六条  农村集体经营性建设用地入市采取下列途径：

（一）依法取得、权属明晰、符合规划，在保护生态的前提下，具备开发建设基本条件的农村集体经营性建设用地，需在本地直接使用的，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式就地入市；

（二）在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地先复垦后，调整到产业集中区入市；

（三）对历史形成的城中村存量集体建设用地，按照“政府主导、多方参与”的原则，依据有关规划开展土地整治。对规划范围内各类土地统一进行整治、基础设施配套，重新划分宗地并调整产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于经营性建设用地的，由集体经济组织申请入市。

第十七条  农村集体经营性建设用地使用权入市实行年度计划管理制度。由乡镇人民政府（街道办事处）制订本辖区农村集体经营性建设用地使用权入市年度计划，由县自然资源部门审核后报县人民政府，经县人民政府批准后，由县自然资源部门、乡镇人民政府（街道办事处）指导村集体经济组织实施。应当遵循下列原则：

（一）符合国土空间规划、经济社会发展计划、产业政策和近期建设规划等；

（二）农村集体经营性建设用地必须拥有合法、规范的用地手续，入市能够促进节约集约利用土地和保护耕地；

（三）以需求指导供应，以供应引导需求，强化土地市场宏观调控。

（四）必须是存量建设用地，新增建设用地不得列入范围。

第十八条  农村集体经营性建设用地使用权入市按以下程序进行：

（一）申请。符合入市条件的，经村集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，由入市主体向所在地乡镇人民政府（街道办事处）提交入市申请和拟入市宗地位置、面积、权属、地上附着物及相关权利人等基本情况。

（二）初审。乡镇人民政府（街道办事处）对提交的申请和拟入市宗地基本情况进行初审后，出具初审意见。县自然资源部门根据初审意见，会同县发改、住建、民政、财政、生态环境、林草、水利、农业农村等部门，提出入市宗地的土地使用条件，向入市主体发出同意入市意见书。

（三）方案拟定。对核查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的中介机构进行地价评估，并拟定入市方案；内容包括：宗地位置、面积、权属、用途、年限、使用条件、评估价格、配置方式（出让、租赁或作价出资）和交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）等内容；方案须经村集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意。

（四）方案审批。入市方案由所在乡镇人民政府（街道办事处）审核，经县自然资源部门审查、联席会议审定、县人民政府批准后实施。

（五）公告及公示。县自然资源部门将拟入市土地有关情况在自然资源土地市场等网上发布入市公告，土地成交后，入市结果按要求公示，并由入市主体在村级事务公开栏等平台公示。

（六）合同签订。入市结果公示期满，受让人、承租人与所有权人按照约定程序签订入市合同，并在县自然资源部门、乡镇人民政府（街道办事处）留存备案；合同期限不得超过第十四条的规定。

（七）登记。按合同约定缴纳相关税（费）后，办理不动产产权登记。

（八）除可以当场作出决定外，审核、审批的时间自收到入市申请人材料之日起二十日内作出决定，二十日内不能作出决定的，经机构负责人批准，可以延长十日，但入市申请人补交材料的时间不计算在内。

第十九条  农村集体经营性建设用地使用者须为依法取得农村集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。

第二十条  出让价款原则上自签订合同之日起10日内一次性付清；约定分期缴纳的，缴纳全部土地出让价款的期限最迟不得超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

第二十一条  依法取得农村集体经营性建设用地使用权的自然人、法人或其他组织对取得的农村集体经营性建设用地使用权仅具有占有、使用、收益和处分的权利。

第二十二条  农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。经依法批准调整土地用途或容积率的，需补缴相应的价款和税（费）。

第四章  土地使用权流转

第二十三条  农村集体经营性建设用地使用权转让指依法取得农村集体经营性建设用地使用权的自然人、法人或其他组织对取得的农村集体经营性建设用地使用权包括以转让、交换、赠予、出租（转租）等方式再次流转：

（一）农村集体经营性建设用地使用权转让是指土地使用权入市后再转移的行为，包括转让、交换、赠予、（出租）转租等方式，但均需土地所有权人同意；

（二）农村集体经营性建设用地使用权抵押是指抵押人在不改变土地所有权、不改变土地用途的条件下，将入市后依法取得的农村集体经营性建设用地使用权作为抵押担保，由其本人或第三方向银行申请的借款业务及其他信用业务；

（三）农村集体经营性建设用地使用权以转租方式再次流转的，再次流转期限不得超过原租赁期限，最长不得超过二十年。

第二十四条  农村集体经营性建设用地使用权转让、出租（转租），应当符合下列条件：

（一）按照出让、租赁或作价出资（入股）合同的约定，履行了土地价款、租金支付或股权分配的；

（二）按照出让、租赁或作价出资（入股）合同约定用途和规划条件投资开发、利用土地的；

（三）按照合同约定进行建设，投资达到合同约定总投资的25%，或开发建设面积三分之一的。

（四）法律法规规定的其他条件。

第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权转让应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移，其使用年限为原出让、租赁或作价出资（入股）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第五章  地价和收益管理

第二十六条  农村集体经营性建设用地入市价应在建立城乡统一地价体系和与国有建设用地同权同价的基础上进行核算，可委托有资质的机构提供地价评估、咨询等服务，在统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行。

第二十七条  农村集体经营性建设用地使用权入市、流转应缴纳土地有偿使用费和其他相关税费。农村集体经营性建设用地入市纯收益是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的纯收益。入市纯收益中扣除县人民政府土地增值收益调节金的部分归村集体经济组织所有。土地增值收益调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地纯收益的一定比例征收，其中，商服用地征收比例为30%，工矿仓储用地和其他用途用地征收比例为20%。无法核定入市、再转让土地取得成本和土地开发支出的，按照入市成交总价款、再转让收入的相应比例征收调节金，其中，商服用地征收比例为15%，工矿仓储用地和其他用途用地征收比例为10%。

农村集体经济组织与农村集体成员之间可以依据村民大会、章程等相关规定，自行作出农村集体经营性建设用地入市收益分配决定。

土地增值收益调节金主要统筹用于城乡基础设施建设、现代化农业发展、惠农项目建设和失地农民保障、农业生态修复等费用。

第二十八条  农村集体经济组织取得的土地增值收益应当纳入农村集体资产，主要用于本村集体基础设施、公益设施配套等建设，分配使用坚持“村账乡管”“政务公开”的原则。

第二十九条  受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用期满前，出让人不得收回。

出让合同约定的使用期满，双方未达成续期的，土地使用权由出让人无偿收回，其地上建筑物、构筑物、其他地上附着物按出让合同约定处理，出让合同没有约定的，由受让人自费恢复原状或双方协商处置。

国家依法征收该宗地的，按照法律规定终止合同并给予受让人相应补偿。依本条规定和约定出让人和受让人提前终止或解除合同的，县自然资源部门征收的土地增值收益调节金不再返还，也不给予受让人相应补偿。

第六章  监督管理

第三十条  有下列情形之一的，经县人民政府审核同意后，可以撤销农村集体经营性建设用地使用权出让合同，终止农村集体经营性建设用地使用权入市：

（一）为实施村镇规划，进行乡镇、村公共设施和公益事业建设等需要提前收回土地的；

（二）土地使用权人未按合同约定的用途和期限使用土地的；

（三）土地闲置满两年的；

（四）土地使用期限届满的；

（五）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；

依照前款第（一）项规定收回农村集体经营性建设用地使用权的，应当给予使用权人适当补偿。

第三十一条  应当依法收回农村集体经营性建设用地使用权，当事人拒不交还土地的；土地使用期满拒不归还的；不按照批准的用途使用农村集体经营性建设用地拒不改正的；出现上述情形的，由县自然资源部门和土地所有权人责令交还土地，拒不交还的，申请法院依法收回。

第三十二条  出让人、受让人、各级审核及审批乡镇（街道）、部门违反本细则规定情形，出现玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为的，由相关部门按照管理权限，予以严肃查处，构成犯罪的，依法追究相关责任人的法律责任。

第七章  附则

第三十三条  本细则由县自然资源局负责解释。

第三十四条  本细则自2024年10月17日公布，2024年11月17日实施，有效期2年。